息息相关是几乎每一个人都要进入这个市场或买或租，关系不大是因为大部分人一生只和这个市场发生屈指可数的几次关系。

因为这种矛盾导致楼市的常识是由那些人数庞大的、但与楼市关系不大的人所共同形成的。

01

常识是被大多数人所认同的知识，同时也是市场大多数人的共识，楼市里面常见的常识分两类。

一类是达成共识的，例如货币放水导致楼市上涨，二手房才有价值，房地产行业不行了所以楼市不行了，楼价要看租售比和住房收入比。

另外一类是各执一词的，例如全款才是对的vs贷款才是对的、土地稀缺vs土地不稀缺、京沪房价永远涨vs京沪房价已经到头、房价越低越好vs房价越高越好。

我想问的是以上常识哪些是对的？哪些是错误的？

答案当然非常简单：全错！

楼市上涨主要原因不是货币放水；

并非二手房才有价值；

房地产行业不行楼市有可能会更好；

楼价看不看租售比和住房收入比要看城市。

同样全款和贷款均不是考虑的根本，土地既稀缺也不稀缺，京沪远未到头但也不会永远涨，房价越低和越高是否好影响的，不能简单一概而论。

这篇文章我就选两个影响广泛的常识来简单剖析一下。

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首先选一个达成共识的常识，货币放水导致楼市上涨。

这个几乎是达成共识的常识，尤其在投资人中极其流行，所有人都认为货币放水所以楼市就会上涨。如果这么简单，那么楼市的投资就太容易了。

有很多问题可以对这个常识造成质疑：

如果货币放水造成楼市上涨，那么为什么有的城市涨得多、有的城市涨得少？

同一城市为什么有的区域涨得多有的区域涨得少？

同一区域为什么有的楼盘涨得多，有的楼盘涨得少？

同一楼盘为什么有的户型涨得多，有的户型涨得少？

另外，既然同是放水，为什么不是全国齐涨齐跌？

如果是水流有先后造成的，为什么不是一线涨完二线涨，二线涨完三线涨？

为什么住宅涨，公寓和商铺不涨？

更何况，用货币放水来解释楼市投资，那几乎没有指导意义，买好房子等水来就好了，无所谓城市、区域、房子，谁接得水多谁就更好，所以贷款越多的越好。

而且，货币放水一切皆涨，楼市只不过获得了平均涨幅，楼市投资意义何在？如此简单的结论是无法指导楼市投资的。

货币放水并不是导致楼市上涨的唯一原因，甚至不是主要原因。

在真实市场中我们看到的是两种情况，一是有水未必涨，二是无水也会涨。

之所以如此在于导致楼市上涨的根本原因在于供求关系，而影响供求关系的主要因素是城市与片区的建设、人口的聚集、消费者偏好变化三个方面。

不动产是城市的股票，而住宅是股票里面最受欢迎的优质股票，反映了城市的经济价值。

03

住宅的投资价值来自于城市与所属片区所凝聚的经济投入，商业、交通、医疗、学校、公共设施这些配套，以及产业升级。

所有以上的投入就是住宅的经济价值，不断投入、配套不断更新就会导致此地的住宅越来越有价值，产业不断升级就会使地块价值不断抬升，这是其一。

当一个城市和区域凝聚的经济价值越来越大，吸引的人口就会越来越多，这些人形成了需求，需求者拿出真金白银去购买房子，形成买家竞争，竞争越激烈楼市就越贵；

而产业规格越高，买家就越有钱，越有钱就会拿出更多的钱去购买住宅，但是住宅的增加远远没有人和钱增加得快，于是楼市价格不断抬升，这是其二。

当有钱的买家愿意拿出更多的钱让自己住的更舒服、更有别于他人，就会买更偏好的户型、楼盘，开发商就会更愿意供应这样的户型、楼盘，这种楼盘和户型就是领涨户型和楼盘。

当买家因为家庭变化，例如人口增加；或者因为需求变化，例如上学就医，偏好也就发生变化，于是相应的户型、楼盘也会变得更抢手，而偏好抛弃的户型和楼盘就会滞销，这是其三。

这就是为什么不同城市、区域、房子价格并不相同的根本原因，城市和区域的生长、人口的聚集、消费者偏好变化共同决定了这套房子比那套房子更有价值、这个区域比那个区域更有价值、这是城市比那个城市更有价值。

这就是我的选筹十二字模型中前九个字“好城市 好区域 好房子”的底层逻辑。

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但是还有一种情况非常特殊，就是性价比。