拐点确立，施工面积同比增长增长2.9%，在开工竣工均负增长的背景下，施工面积正增长说明复工面积的快速上升。同时，高频数据显示30大中城市商品房成交持续改善。我们预计，在目前房企融资环境及土地出让条件边际改善的环境之下，三月行业数据相比前两月将大幅改善，2月即是行业今年景气度的最低点。

投资要点

投资下滑预期之内，施工增长暗示行业已复苏

2020年前2月，房地产开发投资10115亿元，累计同比下滑16.3%，增速相比2019年12月下滑26.2%。

但最坏的时期已经过去，疫情对行业工程方面的影响已经退潮。施工面积同比增长2.9%，增速相比去年年底有所放缓，在开工竣工均负增长的背景下，施工面积正增长说明复工情况的快速好转。

疫情冲击逐渐消退，客流量快速增长支撑开工

2020年前两月，房屋新开工面积10370万平方米，同比下降44.9%，增速相比去年12月下降53.5%；竣工面积方面，房屋竣工面积9636万平方米，下降22.9%，增速相比去年12月下降25.5%。

开工竣工受疫情冲击影响冲击较大，虽然2月中下旬部分项目工地逐渐解除封锁，但由于人口流动管控相对严格，工人复工比例对于开工进度更具备参考价值。而2月中上旬，春节长假后，全国每日客运量较低，3月后显著增长。我们认为，三月后伴随着不同省市陆续复工，全国客流量持续上升，全国房地产项目开工及施工速度将会快速复苏。

需求延缓而非消失，销量会迟到但绝不会缺席

2020年前两月，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。2月期间，售楼处受疫情影响，春节期间重点城市售楼处基本以关闭为主。3月上旬，售楼处开放比例已经提升至67%，克而瑞重点监测城市中，超过半数城市售楼处复工率超过90%。商品房销量的主要原因在于供给而非需求，而住房需求并非受到疫情影响被完全消除，在售楼处开放后，成交量明显复苏。

我们认为，当前房地产板块预备显著的估值优势及预期差修复机会，估值方面，中信房地产指数目前PE仅9.54倍，处于近10年历史低位。而流动性持续宽松下，优质房企融资成本快速下降，尤其是资质较高的优质民营房企，2020年信用债发行平均票息相比2019年大幅下降。在前二月行业基本面大概率触底的背景下，我们认为三月后行业景气度进入修复阶段，单月投资销售将持续改善。推荐关注两类标的：1、融资成本下行空间较大，储备布局城市销售弹性较大的优质成长型房企：金地、阳光城及滨江集团；2、行业龙头：万科、保利。